Vender una vivienda en España no es solo encontrar comprador y firmar ante notario. Como vendedor, debes prever qué impuestos pueden afectarte, cómo se calculan, qué plazos tienes y qué exenciones podrías aprovechar. Aquí tienes una guía exhaustiva, actualizada a 2025, escrita para que cualquier persona sin conocimientos fiscales pueda entenderla… y suficientemente rigurosa para tomar decisiones con seguridad.
Qué impuestos puede pagar el vendedor
1) IRPF por la ganancia patrimonial (si eres residente fiscal en España)
Cuando vendes una vivienda con beneficio, la diferencia positiva entre lo que obtuviste al vender y lo que te costó adquirirla (ajustado por gastos y mejoras) tributa en el IRPF dentro de la base del ahorro. En 2025, los tipos estatales son progresivos:
- 19% hasta 6.000 € de ganancia
- 21% entre 6.000 y 50.000 €
- 23% entre 50.000 y 200.000 €
- 27% entre 200.000 y 300.000 €
- 30% a partir de 300.000 € (novedad que consolida el incremento del tramo superior). BOE
Nota: País Vasco y Navarra tienen normativa propia; las reglas generales son similares, pero los tipos y deducciones pueden variar.
2) Plusvalía municipal (IIVTNU)
Es un impuesto local que grava el incremento del valor del suelo urbano durante el tiempo que fuiste propietario. Desde la reforma legal de 2021, si no hay incremento, no se paga (no sujeción). Y si lo hay, puedes elegir entre dos métodos de cálculo y aplicar el más favorable: el objetivo por coeficientes sobre el valor catastral del suelo o el método del incremento real del valor del terreno. Los ayuntamientos fijan sus coeficientes dentro de unos máximos legales actualizables. Fuente BOE
Plazo: normalmente 30 días hábiles desde la venta para presentar la autoliquidación/comunicación ante el ayuntamiento (en herencias, 6 meses prorrogables). Comprueba siempre la ordenanza local. Fuente Madrid
3) IRNR y retención del 3% (si eres no residente)
Si el vendedor no es residente fiscal en España, la ganancia tributa por IRNR. La ley establece, con carácter general, un 19% para las ganancias patrimoniales por transmisiones de elementos patrimoniales (inmuebles) y, además, el comprador debe retener e ingresar el 3% del precio (Modelo 211) como pago a cuenta del impuesto del vendedor. El vendedor regulariza después con el Modelo 210. Plazos: el comprador ingresa el 3% en 1 mes; el vendedor presenta el Modelo 210 en 3 meses tras ese mes (total, 4 meses desde la venta). Fuentes
Cómo calcular tu ganancia en el IRPF (paso a paso)
- Valor de transmisión: el precio de venta menos los gastos y tributos de la venta satisfechos por ti (por ejemplo, honorarios de agencia a cargo del vendedor, certificados exigidos, etc.).
- Valor de adquisición: lo que te costó comprar más gastos e impuestos de la compra (ITP o IVA + AJD según proceda, notaría, registro, gestoría) y más el coste de inversiones y mejoras (reformas que incrementan el valor, con factura) menos la amortización deducida si estuvo alquilada.
- Ganancia = Valor de transmisión – Valor de adquisición.
- Aplica los tipos del ahorro vigentes (2025) sobre la ganancia, tras exenciones o reducciones aplicables. Fuentes
Importante: los gastos de conservación y reparación (pintura, pequeñas averías) no aumentan el valor de adquisición. Solo las mejoras documentadas (p. ej., cambiar instalaciones completas, ampliar metros útiles, reforma integral con memoria) suman.
Exenciones y regímenes favorables que te pueden ahorrar miles de euros
A) Reinvención en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en comprar otra vivienda habitual en un plazo de 2 años (antes o después de la venta), puedes dejar exenta la ganancia en la proporción reinvertida. En 2025, el TEAC ha consolidado que la reinversión es un derecho: si no la aplicaste en tu IRPF inicial, puedes rectificar dentro de los 4 años para solicitar la exención (si cumples requisitos). Fuentes
B) Mayores de 65 años
Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta (sin necesidad de reinvertir). También, siendo mayor de 65 años, puedes vender cualquier bien y dejar exenta la ganancia si constituyes una renta vitalicia a tu favor con el importe obtenido (límite 240.000 €). Fuentes
C) Dación en pago o ejecución hipotecaria de la vivienda habitual
Si entregas tu vivienda habitual al banco en dación en pago (o se transmite en ejecución hipotecaria) para cancelar la deuda hipotecaria y no dispones de otros bienes para pagarla, la ganancia está exenta. Fuentes
D) Inmuebles comprados entre el 12/05/2012 y el 31/12/2012
Si compraste un inmueble urbano en esas fechas, está exento el 50% de la ganancia al vender (con ciertas exclusiones por vinculación). Aplica a residentes y, de forma paralela, existe una exención parcial en IRNR. Fuentes
E) Bienes adquiridos antes del 31/12/1994 (coeficientes de abatimiento)
Para inmuebles muy antiguos siguen existiendo coeficientes reductores (régimen transitorio) sobre la porción de ganancia generada hasta 20/01/2006, con límite global de 400.000 € en valores de transmisión desde 2015. Es técnico, pero puede reducir mucho la factura. Fuentes
Plusvalía municipal: claves prácticas en 2025
- ¿Cuándo se paga? En ventas (inter vivos), 30 días hábiles desde la firma; en herencias, 6 meses prorrogables. El sujeto pasivo suele ser el vendedor (salvo pactos o supuestos concretos en ordenanzas). Fuente
- ¿Siempre se paga?No. Si acreditas que no ha habido incremento del valor del suelo entre compra y venta, no estás sujeto. Si hay incremento, puedes elegir el método más favorable:
- Objetivo (coeficiente municipal × valor catastral del suelo).
- Incremento real del suelo (comparando valores de adquisición y transmisión del suelo). Fuentes
- Consejo: pide a tu gestor o al ayuntamiento una simulación por ambos métodos antes de autoliquidar.
Si eres no residente: retención del 3%, tipo aplicable y devolución
- Retención del 3%: el comprador ingresa a Hacienda ese 3% (Modelo 211) en 1 mes. Tú, como vendedor no residente, presentas el Modelo 210 en 3 meses tras ese mes. Si tu impuesto real es menor que el 3% retenido, puedes recuperar la diferencia. Fuentes
- Tipo de gravamen: las ganancias por transmisiones se gravan al 19% con carácter general (según la tabla de tipos del IRNR para ganancias patrimoniales). Fuente
- Cálculo de la ganancia y gastos deducibles: igual que en IRPF (precio de venta menos gastos del vendedor, menos precio de compra ajustado por gastos/impuestos y mejoras), con las particularidades del IRNR. Fuente
IBI del año de la venta: ¿quién lo paga?
Por ley, el IBI del año lo debe el propietario a 1 de enero. No obstante, el Tribunal Supremo permite que, si no se pacta otra cosa, el vendedor que lo abone repercuta al comprador la parte proporcional desde la fecha de transmisión hasta final de año. Lo ideal es pactarlo por escrito en la escritura. Fuente
Ejemplo rápido (orientativo)
- Compra en 2015 por 200.000 € + 16.000 € (ITP, notaría, registro, gestoría) = 216.000 €.
- Mejoras documentadas en 2020: 15.000 €.
- Venta en 2025 por 300.000 €. Comisión agencia pagada por el vendedor: 6.000 €.
- Ganancia: (300.000 – 6.000) – (216.000 + 15.000) = 63.000 €.
- IRPF 2025 orientativo:
- 6.000 al 19% = 1.140 €
- 44.000 al 21% = 9.240 €
- 13.000 al 23% = 2.990 €
- Cuota total ≈ 13.370 € (sin aplicar exenciones/abatimientos que pudieran corresponder). BOE
Documentación y plazos que conviene tener a mano
- Para IRPF/IRNR: escrituras de compra y venta, justificantes de todos los gastos/impuestos de compra y de venta, facturas de mejoras, y, si procede, documentación que acredite vivienda habitual (empadronamiento, suministros) o reinvención. Guiarse por el Manual de Renta de la AEAT y las fichas de “Transmisión de un inmueble”. Fuente
- Para plusvalía: escrituras y valor catastral (suelo), y presentar en plazo ante tu ayuntamiento la autoliquidación o comunicación. Fuente
- Si no residente: que el comprador presente Modelo 211 (3%) en 1 mes; el vendedor, Modelo 210 (ganancia) en los 3 meses siguientes. Fuente
Errores frecuentes que puedes evitar
- Olvidar exenciones (reinvención, mayores de 65, dación en pago, 50% para inmuebles 2012, coeficientes pre-1994). Revisa siempre las condiciones y plazos. Fuente
- No comparar los dos métodos de plusvalía (objetivo vs. incremento real). Puede haber diferencias muy relevantes. BOE
- No guardar facturas de mejoras: sin factura, Hacienda puede no aceptarlas como aumento del valor de adquisición. Fuente
- Fuera de plazo en plusvalía o en modelos 210/211 si eres no residente. Los recargos y sanciones encarecen la operación. Fuente
