Desde el 1 de julio de 2025, cualquier vivienda destinada a alquiler de corta duración (vacacional, por habitaciones o temporal) que se ofrezca en plataformas digitales deberá contar con un Número de Registro Único (NRU), según lo establecido en el Real Decreto 1312/2024. Esta medida es parte de un plan estatal para reforzar la transparencia, el control y la regulación del mercado de arrendamientos temporales.
En calidad de agencia inmobiliaria que asesora tanto a propietarios como a inversores, presentamos esta guía exhaustiva sobre la normativa: qué implica, quiénes están obligados, cómo tramitarlo, consecuencias por incumplimiento y claves prácticas para adaptarse con éxito.
Índice del artículo
- ¿Qué es el Registro Único de alquileres de corta duración?
- Ámbito de aplicación: quién está sujeto
- Tipos de alquileres y necesidad de NRU independiente
- Exenciones y supuestos especiales
- Procedimiento de inscripción: cuándo, dónde y cómo
- Costes, plazos y actualizaciones
- Obligaciones posteriores e informes anuales
- Consecuencias y sanciones por incumplimiento
- Retos prácticos, recomendaciones y casos de uso
- Cómo puede ayudarte una agencia inmobiliaria
- Conclusión
1. ¿Qué es el Registro Único de alquileres de corta duración?
El Registro Único de alquileres de corta duración es una herramienta administrativa promovida por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Consiste en un registro centralizado obligatorio en el que deben inscribirse las viviendas que se ofrezcan en alquiler temporal (por días, semanas o meses) a través de plataformas que gestionan reservas y pagos online.
El objetivo principal es incrementar la regulación y supervisión de este mercado, prevenir actividades irregulares y garantizar que los inmuebles cumplen con requisitos de seguridad, habitabilidad, consumo energético, fiscalidad y normativa autonómica o local.
Este registro exige que cada vivienda cuente con un Número de Registro Único (NRU) que la identifique de forma inequívoca para su comercialización legal. Dicho código debe aparecer visible en cualquier anuncio en plataformas como Airbnb, Booking, Vrbo u otros portales similares.
La implementación de este registro busca reducir la oferta ilegal, asegurar que las viviendas cumplan con obligaciones urbanísticas, fiscales y de responsabilidad civil, y proteger tanto al usuario como al propietario.
2. Ámbito de aplicación: quién está obligado
La obligación de registrarse recae en toda persona física o jurídica que desee comercializar una vivienda en alquiler de corta duración mediante plataformas digitales que gestionen reservas y pagos automáticos. Es decir:
- Propietarios que exploten sus inmuebles como alojamiento turístico o alquiler temporal.
- Personas que, sin ser propietarios, tengan el derecho legal de arrendar (por ejemplo, arrendatarios con autorización para subarrendar).
- Usufructuarios que ejerzan la explotación del inmueble con fines temporales o turísticos.
No es necesario ser profesional del sector inmobiliario: basta poseer un título que permita el uso del inmueble con fines de alquiler temporal. La clave es que haya transacción económica ofertada en plataformas digitales que gestionan reservas y pagos automáticos.
Este régimen incluye distintos tipos de alquiler (vivienda completa, por habitaciones, por temporadas), cada uno con sus particularidades y requisitos propios.
3. Tipos de alquileres y necesidad de NRU independiente
Cada modalidad de alquiler debe estar registrada con su propio NRU distinto, incluso si se trata del mismo inmueble. Por ejemplo:
- Si una vivienda se alquila como alojamiento turístico completo, necesita un NRU específico para este uso.
- Si ese mismo inmueble se alquila por habitaciones (a distintos inquilinos), necesitará otro NRU distinto para dicha modalidad.
- Si también se hace uso temporal o estacional (por meses, fuera del turismo estricto), puede requerir un tercer NRU.
En resumen: un código por modalidad. Esto pretende reflejar con precisión el uso real del inmueble y permitir una supervisión adecuada por parte del registro. Cada código tiene un coste asociado (unos 27 € aproximadamente) y requiere cumplimentar datos específicos de esa modalidad.
4. Exenciones y supuestos especiales
No todas las viviendas están obligadas a inscribirse en este registro estatal. Algunas quedan exentas por estar reguladas en otros registros autonómicos o por no generar ingresos por estancias de corta duración.
Alojamientos que no deben registrarse
- Hoteles, hostales, casas rurales, campings y otros establecimientos con su propio régimen turístico regulado ya por comunidades autónomas u otras normativas específicas.
- Propiedades que no se alquilen mediante plataformas digitales o que no gestionen reservas y pagos por estas vías.
- Viviendas que ya estén inscritas correctamente en registros autonómicos cuando la normativa autonómica así lo permita (dependiendo de la comunidad).
- Casos donde no exista intención de generar ingresos por alquileres temporales.
Sin embargo, es importante revisar la normativa autonómica o local, pues pueden existir requisitos adicionales o incompatibilidades.
5. Procedimiento de inscripción: cuándo, dónde y cóm
Plataforma: Ventanilla Única Digital del Ministerio de Vivienda
La inscripción se efectúa por internet a través de la Ventanilla Única Digital del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Está diseñada para centralizar todos los trámites del registro de alquileres de corta duración a escala nacional.
Requisitos básicos
Para iniciar el trámite se requiere:
- Certificado electrónico: DNIe, sistema Cl@ve u otro medio de autenticación admitido.
- Datos exactos del inmueble: dirección, referencia catastral.
- Modalidad de alquiler: completa, por habitaciones o temporal.
- Número máximo de ocupantes previstos.
- Información complementaria requerida en función de la comunidad autónoma (por ejemplo, requisitos de habitabilidad, licencias, normas locales).
Plazo y publicación provisional
Una vez presentada la solicitud con los datos exigidos, el sistema genera un código provisional (en aproximadamente 24 horas) que permite comenzar a comercializar la vivienda mientras se valida definitivamente. Tras la validación oficial por el Registro de la Propiedad, se otorgará el NRU definitivo.
Es esencial que el código provisional aparezca visible en los anuncios. Si la validación no prospera, será necesario corregir errores o aportar documentación adicional.
6. Costes, plazos y actualizaciones
Coste del registro
El precio orientativo es de 27 € por cada modalidad de alquiler que se registre. No se trata de una tasa periódica ni de una cuota recurrente, sino de un pago único para obtener cada NRU.
Plazo de validez y revisión anual
Aunque el NRU tiene carácter indefinido, está sujeta a una revisión anual obligatoria. Cada año el titular debe presentar una declaración informativa que confirme que la vivienda sigue operando bajo el uso declarado y cumple los requisitos legales. Este proceso permite mantener actualizada la información del registro y prevenir usos fraudulentos.
La normativa establece que, si hay modificaciones en las condiciones del inmueble, su uso o capacidad, deben actualizarse los datos en el registro.
7. Obligaciones posteriores e informes anuales
Una vez inscrita la vivienda con su NRU, existen obligaciones continuas para mantener la legalidad:
- Presentar la declaración informativa anual: indicar que la actividad continúa, confirmar los parámetros (modalidad, plazas, condiciones) y actualizar cualquier cambio.
- Mantener las condiciones técnico-legales del inmueble en materia de seguridad, higiene, habitabilidad, eficiencia energética y normativa local/autonómica.
- Reflejar periódicamente el NRU en todos los anuncios publicados (web, portales turísticos, redes sociales).
- Colaborar con inspecciones oficiales si fueran requeridas y facilitar acceso a la documentación técnica del inmueble (licencias, certificados, seguros).
8. Consecuencias y sanciones por incumplimiento
El incumplimiento de la obligación de inscribirse en el Registro Único antes del 1 de julio de 2025 tiene consecuencias significativas:
- Imposibilidad de publicar anuncios en plataformas que gestionen reservas y pagos automáticos (Airbnb, Booking, etc.).
- Retirada de anuncios ya existentes si no se cuenta con el NRU obligatorio.
- Multas y sanciones económicas, cuya cuantía y régimen dependerán de la normativa autonómica o local donde se ubique el inmueble.
- En caso de denegación del código, será posible presentar recursos administrativos o judiciales ante los órganos competentes (Dirección General de Seguridad Jurídica, tribunales civiles).
- Si se detecta actividad irregular, el propietario puede responder con sanciones, inmovilización o bloqueo de la actividad de alquiler.
9. Retos prácticos, recomendaciones y casos de us
Dificultades comunes
- Divergencias entre normativa estatal y autonómica: algunas comunidades pueden exigir registros adicionales, normas de habitabilidad o requisitos municipales.
- Rechazo por errores técnicos o inconsistencias en la inscripción provisional.
- Costes ocultos si el inmueble necesita adaptaciones (licencias locales, certificados de habitabilidad, eficiencia energética).
- Gestión de múltiples NRU para distintas modalidades cuando el uso es mixto.
Buenas prácticas
- Hacer un diagnóstico previo completo (legal, técnico y urbanístico) antes de registrar.
- Coordinar con ayuntamientos o comunidades autónomas locales para evitar conflictos con ordenanzas municipales.
- Planificar el registro con tiempo suficiente para corregir errores o aportar documentación adicional.
- Mantener un sistema de control para el cumplimiento anual del registro.
- Asesorarse con una agencia inmobiliaria o un equipo legal experto para evitar sanciones y optimizar la operación.
Caso práctico ilustrativo
Imagínate un apartamento en una zona turística que el propietario decide alquilar tanto como vivienda vacacional como por habitaciones. Debe obtener:
- Un NRU para “alquiler de vivienda vacacional completa”
- Otro NRU para “alquiler por habitaciones”
Si no lo registra cada modalidad por separado, puede enfrentarse a la denegación de uno de los registros o sanciones.
10. Cómo puede ayudarte una agencia inmobiliaria especializada
Desde una agencia con experiencia:
- Asesoramiento personalizado para recopilar toda la documentación técnica, urbanística, de habitabilidad y legal necesaria.
- Gestión integral del trámite en la Ventanilla Única, presentación de solicitudes, seguimiento de validaciones y rectificaciones si es necesario.
- Diseño de la estrategia de alquiler (modelo vacacional, por habitaciones, mixto) para asegurar que todas las modalidades cumplan con el registro.
- Producción de modelos de costes y previsiones para el propietario/inversor, estimando los ingresos reales netos y los riesgos asociados.
- Soporte jurídico en recursos en caso de denegaciones o sanciones.
- Mantenimiento del cumplimiento anual y actualizaciones de modificación de uso, capacidad o características del inmueble.
